房地产企业市场法评估（房地产评估报告市场法）

本篇文章给大家谈谈房地产企业市场法评估，以及房地产评估报告市场法对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、房地产评估中市场法的一些调整系数如何求取?
• 2、房地产估价师考试:市场法估价实务中必须关注的若干方面(四)
• 3、市场法、成本法、收益法在房地产估价当中是如何应用的?
• 4、市场法评估房地产的修正因素

房地产评估中市场法的一些调整系数如何求取?

一般来说交易日期调整中系数都是大于100%的，因为做比较的例子都是过去发生的，总体房价有升涨的趋势。如果比较案例的交易日期与现在评估对象的估价时点日期相近，该时间段内房价基本无变化，则交易日期调整系数为100/100；如该时段内房价有所增长但变化不大，则可调整为101/100。即交易日期调整就是根据估价对象与比较案例之间相隔多久，该时间段内房价变化如何确定的。

你说的是房地产估价还是土地估价啊 房地产估价市场法中涉及到日期修正，102/100就代表实力价格提前与估价对象两个月。土地估价中基准地价估价法中涉及期日修正系数。

市场法 市场法适用于市场活跃、有充足可比案例的地区。它通过挑选类似物业，修正交易条件、日期、区域和个别因素，最终得出税后评估价值。

四）调整系数市场法中对可比实例的调整修正系数与调整值不是可以任意调整而不受限制的，否则可比实例就失去了其合理性和可比性，估价结果也就失去了可信度。

房地产估价师考试:市场法估价实务中必须关注的若干方面(四)

1、其一要从正确选择价值型别的角度，而关注资产评估目的等相关条件对所选择价值型别的影响和约束；其二要从价值型别的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，而关注价值型别的正确选择。 从第一个层面上看，资产评估中的价值型别是资产评估结果的属性及其表现形式。

2、房地产估价机构近5000家，房地产估价从业人员30万余人，有9万人取得了房地产估价师执业资格，其中3万人注册执业。全国共有29065人取得了土地估价师资格证书，其中13860余名土地估价师分布在全国2618家土地估价机构中执业。除资产评估机构之外，政府部门、企业、银行和非银行金融机构、事业单位等同样有着广泛的需求。

3、晋升高级经济师需要有以下条件：学历要求 取得大学专科学历后从事本专业工作15年以上，取得经济师资格后，从事本专业工作5年以上。工作经验 作为骨干参与大、中型企业的经营管理活动2年以上。

4、取得会计、统计、审计中级专业技术资格，符合以上学历、年限条件的，可以报名参加高级经济专业技术资格考试。

5、从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。

市场法、成本法、收益法在房地产估价当中是如何应用的?

1、成本法则是一种保守的评估方法，它基于将房地产重建所需的成本，再加上必要的开发利润和土地成本来评估房地产价值。这种方法适用于缺乏交易数据或收益信息的情况，通常用于新开发项目或特殊用途的房产。总之，市场法、收益法和成本法各有其适用场景和优势。

2、成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

3、市场比较法在实际应用中的一点体会市场比较法是比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。

4、成本法：成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。如果是评估商品房（住宅），那么市场法应当是首选的方法。

5、收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。

市场法评估房地产的修正因素

1、权益因素：权益因素是指目标房地产与类似房地产在所有权、使用权、他项权利等方面的差异。例如，有的房地产存在抵押、查封等情况，这些都会对房地产价值产生影响，因此需要在市场法评估中进行修正。市场行情：市场行情也是影响房地产价格的重要因素之一。不同市场行情下的房地产价格会有所不同，因此需要根据当时的市场行情来进行修正。

2、运用市场法进行资产评估时，需要考虑以下因素的修正：市场比较数据质量：对于数据缺失、不准确或者存在明显市场冲击因素的比较事例，需要进行相应修正。时效性：市场价格随着时间推移可能会发生变化，需要把市场比较数据的价格调整为当期市场情况下的价值。

3、个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。容积率是属于规划限制条件里的，所以应放在个别因素中修正，通常容积率修正是用市场法评估商业住宅用地的几个重要个别因素的修正之一。

4、用地面积与形状。（2）地质和水文条件。（3）房地产用途。在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。（三）工业房地产估价的常用方法 成本法。采用成本法。

5、按现行的《房地产估价规范》，房屋的评估值应依据真实的成交价，并按各自税负负担的原则进行修正（市场上常是买房实收价），按与被评估对象的区位、实体、权属等进行逐一对比，修正，也是我们常称为市场法的估价方法。换句话说，真实成交价的价值内涵应与被估价房屋的一致，应进行必要的修正。

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